贾启华律师，北京专业房屋拆迁纠纷律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

房地产融资的主要模式有哪些

　　公司可分为有限公司和公司，当然，企业的发展越好就预示这个公司有发展前景，这样类推房地产中介服务性质的公司发展，同样会面临房地产融资的情况。那么关于房地产融资的主要模式有哪些，接下来由的为您就这一问题展开如下几个方面，希望的回复对您有所帮助。

　　一、房地产融资的主要模式有哪些

　　银行贷款

　　银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。是房地产企业资金的主要来源。其贷款形式多样，具体分为：

　　1．抵押贷款。即指借款人向银行提供一定的财产作为信贷抵押的贷款方式。

　　2．信用贷款。即银行仅凭对借款人资信的信任而发放的贷款，借款人无须向银行提供抵押物。

　　3．担保贷款。即以担保人的信用为担保而发放的贷款。

　　4．贴现贷款。即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。

　　目前规定申请贷款的房地产企业自有资金的比例不得低于35%。房地产企业开发时所需的资金大部分都来自银行。银行贷款可以在企业没有足够资金时给予足够的支持，为房地产企业提供开发所需的资金，使得企业资金的周转更加灵活，同时使居民的闲置资金得到有效的利用。

　　对于房地产开发企业的银行贷款，为了降低贷款风险，国家也出台了很多相关的宏观政策加以规范。如;121;文件，;国六条;，还有2004 年，中央实施了以;管严土地，看紧信贷;为主的宏观调控措施，等等。宏观调控对银行贷款的影响是非常的大的。这些对银行贷款紧缩性的宏观政策，势必会引起融资渠道的创新。

　　房地产信托

　　从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人债券融资

　　债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。只有在相关政府部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格 后才可以发行债券。

　　债券融资有利于降低企业的融资成本，因为债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力，同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散银行和政府的风险。而且，债券资金的使用相当的灵活，不象银行贷款那样，有规定的用途。

　　股权融资

　　股权融资属于直接融资的一种。股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者享有对企业控制权的融资方式。

　　它具有以下几个特点：

　　1．长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。

　　2．不可逆性。企业采用股权融资勿须还本，投资人欲收回本金，需借助于流通市场。

　　3．无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。

　　这种融资方式对于中小投资者来说，是一种较为现实和便捷的融资方式。股权融资吸纳的是权益资本，因此，公司股本返还甚至股息支出压力小，增强了公司抗风险的能力。若能吸引拥有特定资源的战略投资者，还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、政府关系优势、以及技术优势产生协同效应，迅速壮大自身实力。

　　二、如何拓展企业融资的方式

　　融资有着循序渐进的过程。因此，从项目包装，到资金退路，再到资产溢价，各个方面都不能忽略。

　　同时，企业融资方式的拓宽还需要社会以及政府的支持。首先，要构建和完善保障企业融资的法律体系，特别是对于中小企业融资方式来讲，更要有完善的法律体系进行保护。其次，最好建立专门的中小企业融资机构，让这些金融机构专门为企业融资方式而努力，必要时，也可以鼓励中小企业间建立互助的金融组织。

　　三、房地产融资面临的问题有哪些

　　房地产企业融资面临的主要问题――融资方式单一

　　目前在土地购置和房地产开发资金中70%~80%的资金都是来源于银行贷款，企业对银行的依赖程度非常高，2005年的中国统计年鉴数据显示：2004年全国房地产开发资金中开发商取得的银行贷款占19.1%，企业自筹的资金占30.38%，定金和预收款占50.52%。而定金和预收款中，很大一部分都是消费者的住房消费贷款，在2004年银行贷款的比例就已经占到60%，随着房地产金融产业的不断发展，消费者融资意识的提高，估计现在这个比例已经到了70%~80%了，而除银行贷款之外的融资方式所占比例仅占20%~30%。例如房地产信托只是房地产企业资金来源的很小一部分，所占比例为1%，目前债券融资占房地产企业全部资金的比例不足同期房地产投资资金的1%，虽然偏好股权融资的企业不在少数，但2002年房地产上市企业占房地产企业总数还不到1%。从以上分析我们看出，融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题。

　　融资方式单一引发的后果

　　融资方式单一引发的后果主要表现在以下几个方面：

　　1．增加了银行的风险与压力

　　融资方式太过单一，资金来源都向银行集中，很容易造成银行资金周转的困难。假如企业亏损，开发企业的开发失败，银行便收不回贷款，容易引发金融危机。而有些人通过种种的方式，如重复贷款，贷款的抵押物不存在，以虚假的资料钻法律的空子等来骗取银行的贷款，使得贷款中出现坏帐，进一步加重了银行的负担，形成银行的信用风险。而事实上现在银行不良资产率是很高的，超过了20%，而国外的银行这一比率不到10%。大量的企业去找银行贷款，使银行处于优势的地位，有碍于银行的升级。

　　2．造成房地产中小企业融资困难

　　银行对于前来贷款的各家企业，势必会选择实力雄厚的企业，这样显然贷款的质量更能得到保证。而在金融市场不够发达，贷款方式还是以银行贷款为主的情况下，中小企业找不到其他的资金来源，也只能期望银行贷款。因此，往往发生的是他们的资金不能到位，不能进一步发展。

　　3．对政府产生了很大压力 ; ;金融体制本身的不健全，投机分子的存在，融资又都集中在银行贷款，这显然会出现很多违法的行为，政府处理这些行为需要很大的人力物力，坏帐的纠纷也需要政府去解决。一方面浪费政府资源，另一方面在完善金融市场上给政府施加了很大压力。

　　4．增加了企业的负债率

　　依赖银行贷款的房地产企业，直接融资比重很小，自有资金不多，所以其负债很多，给企业的成长带来很大的风险。国家统计局发布了一组关于房地产方面的数据。数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率为72.7%。

　　5．不利我国房地产业和金融业的发展

　　自加入WTO以来，外资不断涌入，外商所在的国家，其金融体制已经相当的成熟，他们懂得采取最方便最有效的融资方式，在中国开设的国外银行也推出各种各样的金融产品。假如我们融资还是只依赖银行贷款，在与他们的竞争中将不会有任何的优势，我们的企业就会在竞争中败下阵来。

　　为您整理的有关房地产融资的主要模式有哪些的内容，这样您就可以知道房地产融资有银行融资、房地产信托融资以及债券融资股权融资等等。如果您还有什么疑惑的话，欢迎到找相关专业的律师进行专业领域的解答，希望律师的答复对您有所帮助，最后，希望您阖家欢乐！

危险房屋的认定标准是什么？

危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定性和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

　　认定危险房屋的标准是什么

　　钢结构构件有下列现象之一者，应评定为危险点：

　　构件承载力小于其作用效应的90%；

　　构件或连接件有裂缝或锐角切口；焊缝、螺栓或铆接有拉开、变形、滑移、松动、剪坏等严重损坏；

　　连接方式不当，构造有严重缺陷；

　　受拉构件因锈蚀，截面减少大于原截面的10%；

　　梁、板等构件挠度大于Lo/250,或大于450mm；

　　实腹梁侧弯矢高大于Lo/600,且有发展迹象；

　　受压构件的长细比大于现行国家标准《钢结构设计规范》中规定值的1.2倍；

　　钢柱顶位移，平面内大于h/150,平面外大于h/500,或大于40mm；

　　屋架产生大于Lo/250或大于40mm的挠度；屋架支撑系统松动失稳，导致屋架倾斜，倾斜量超过h/150。

　　房屋裂缝的表现：

　　基本上所有房屋都有裂缝，无处不在，无处不有，关键看部位。裂缝大致可划分为：

　　收缩裂缝：由材料干湿变化收缩收起，一般在墙面上呈网状；

　　温度裂缝：由热胀冷缩变形引起；

　　沉降裂缝：由地基基础不均匀沉降引起；

　　变形裂缝：由变形引起的；

　　结构裂缝：由荷载作用引起也叫荷载裂缝，如大梁下墙柱的多条竖向裂缝；梁板受力主筋处的横向水平裂缝、斜裂，跨中的环绕贯通竖裂；支座边的剪切斜裂；受拉杆件的横裂等等。

　　判定何种裂缝要与结构的受力状态联系起来分析，所谓;看部位;就是这个意思。