贾启华律师，北京专业房屋拆迁纠纷律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

拆迁谈判前期需要做哪些准备呢

拆迁谈判前期需要做哪些准备呢

一、了解拆迁规定及拆迁信息

拆迁过程中每一道程序中都有相应的法律规定。在征地拆迁程序启动前期，了解相关的法条是当事人必须要做的事情。

作为拆迁的当事人，被拆迁人要了解此次拆迁是集体土地拆迁还是国有土地拆迁，明确征收主体，了解征收项目，确定征收范围。征地拆迁的项目是否得到区县以上政府批准，已经经过的程序有无违背相关规定，在征收开始的时候是否征询了相关公众的意见等等。这些与日后谈判和补偿数额息息相关。

二、该补多少，要心中有数

一般而言，根据相关规定，被拆迁人可以计算出自家房屋应当补偿的数额，可以此衡量是否签订拆迁补偿协议。根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

建议被拆迁人及时咨询律师或查阅相关规定，对自己的补偿款有一个合理的预估，以备日后谈判需要。

着重强调，若补偿不合理万不可轻易签字，即使某些情况下可以撤销补偿协议，但必须符合法定的撤销事由，这也对举证提出了很高的要求。若在维权过程中存在举证困难，一定要及时联系律师进行沟通，律师有多年办案经验，会协助被拆迁人通过其他法律途径获取有效证据资料!

三、要学会如何保存证据

不少被拆迁人遭遇强拆后，维权的最大阻力便是“证据不足”。在办理征地拆迁案件中，发现很多被拆迁人只知道房屋被强拆，但对实施强拆的行为人却一无所知，也无法提出有力的证据证明其因此所遭受的实际损失。

针对以上的情况，建议被拆迁人在被划定为征收范围后，对自家的房屋状况，四至范围，房屋内外的财物进行拍照录像。以防日后突然遭遇强拆，来不及保存能证明房屋及财物的相关证据。若房屋被非法强拆，被拆迁人是可以根据损失申请国家赔偿的，此时拆迁前的证据保存就显得十分重要。

四、妥善处理各类征收文件

提示，单纯保管或是置之不理并非妥善处理!在拆迁过程中收到的征地告知书，征收公告，土地登记表以及补偿安置方案等等，被拆迁首先要做好保存和备份的工作。认真阅读每一份文件，及时咨询律师是否可以进行维权或签字。我国的相关法律规定对征收的程序以及应当公布的征收文件都有明确的规定，而进行维权的时间节点和维权时效也有明确的规定，一旦错过，对于被征收人来说十分被动。

在和征收拆迁方谈判的时候，没有准备必败无疑，论套路征收拆迁方可是水很深的，你所谓的计谋说不好正是其准备下一步棋的跳板。

土地征收中与拆迁方谈判的技巧有哪些

土地征收中与拆迁方谈判的技巧有哪些

谈判初期：言多必失沉默是金

拆迁方第一次上门谈判，目的无非就是“摸底调查”，了解咱们关于补偿款的心理预期，这个时候咱们一定要发挥“沉默是金”的美德，在没有拿到很好的谈判筹码之前，不能轻易让对方知道咱们的底线。无论是在言行举止中还是面部表情上，一定要表现得体。

1.言行举止：提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但不要让对方认为你在漫天要价;避免对抗性的言语，让对方一开始就产生敌对情绪，致使谈判不能继续下去;一定要把精力集中在具体补偿项目上，避免在补偿总额上面多加纠缠。

2.面部表情：表现出尽量配合公共利益的拆迁项目，牺牲小我成就大家，而不是蛮横无理的强硬拒绝;对方说的补偿安置条件一定要仔细斟酌，表现出意外，通常对方会相应的让步，否则的话只会让对方越来越强硬。

谈判中期：稳扎稳打步步为营

抓住对方的违法点;逼迫对方解决“补偿安置”问题。拆迁方在拆迁过程中存在许多违法点，这个时候要抓住核心违法点提高谈判的筹码。如主体不适格问题，评估程序违法，没有相关的审批等情况，其惧怕一旦败诉，整个拆迁项目可能不能进行下去，损失极大，所以抓住对方的违法点对增加谈判利益最大化起着决定性的作用。拆迁谈判不可能一次性解决，每次谈判都要总结对方的谈判策略，下次加以改正应对。总之，拆迁谈判必须在懂得补偿安置相关法律的基础上才能知己知彼，百战不殆。

谈判尾声：螳螂捕蝉黄-雀在后

拆迁谈判最后一个环节中最重要的就是如何减少让步的幅度，做到以下几点可能保你一次完美的谈判。

1.谨防拆迁方的心理战，尤其是“奖励期”心理战。不要轻易相信对方所谓的奖励期一过所有的奖励都没有了。要知道羊毛出在羊身上，所谓的奖励本质上也是咱们补偿款中的一部分，本来就是咱们应得的。

2.即使谈判接近尾声，双方还没有达成一致，也不要盲目地因为自己不喜欢讨价还价而一次性让出所有的拆迁补偿利益，还要有适时收回一开始所谈全部补偿条件的勇气。

3.明白谁是主导者，在拆迁中起决定作用的还是拆迁方，而非所谓的拆迁公司，不要本末倒置，一旦拆迁方这边顺利解决了，那么整个拆迁谈判也就完美结束了。

在征地拆迁过程中涉及众多程序，国家对每一个环节和程序都有严格规定，只要遗漏某一环节或者缩短某一程序的时间都是违法的征地拆迁。